Parmi les outils les plus populaires permettant d’accéder à l'immobilier géré et ce, à moindre coût : les placements pierre-papier, dont les fameuses SCPI et les OPCI. Cependant, bien que cette option représente une solution attractive pour diversifier un portefeuille, le marché secondaire est à analyser de près avant toute décision d’investissement.
Qu’est-ce que le marché secondaire des SCPI et des OPCI ?
Ce marché désigne la plateforme sur laquelle les parts de ces véhicules sont échangées après leur émission initiale sur le marché primaire. Autrement dit, une fois qu’un investisseur achète des parts de SCPI ou d’OPCI, il peut les revendre sur ce marché secondaire, comme s’il s’agissait d’une action cotée en bourse ou d’une obligation.
À noter que le marché de la pierre-papier se caractérise par un cadre réglementaire moins complexe que celui des actifs boursiers. Idem, SCPI et OPCI sont moins liquides que ces actions et les obligations, de même que leurs dérivés.
Par ailleurs, les SCPI et les OPCI sont des structures qui collectent des fonds auprès des investisseurs pour acquérir un patrimoine immobilier locatif diversifié. Ces fonds financent l’acquisition des immeubles, tandis que ce sont des parts de sociétés qui sont émises et qui font l’objet de la vente ou des échanges sur ce marché de seconde main.
Autre point important : ces véhicules ne sont pas cotés en bourse, à la différence des SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées). Ce qui signifie que leur liquidité est relativement limitée. Soulignons toutefois que les OPCI sont des placements hybrides, constitués à la fois d’immobilier et de valeurs mobilières.
Ce manque de liquidité peut être perçu comme un inconvénient majeur, notamment dans des situations caractérisées par un besoin de vendre ses parts rapidement.
Les spécificités du marché secondaire des SCPI
Les SCPI se départagent en deux principales familles : celles à capital fixe et celles à capital variable. L'organisation de leur marché secondaire en est corrélée.
Les SCPI à capital fixe fonctionnent sur un modèle suivant lequel le nombre de parts est limité, tandis que toute émission de nouvelles parts nécessite une augmentation de capital. En conséquence, le marché secondaire demeure la seule plateforme destinée à la cession des parts. En effet, il n'existe pas de mécanisme interne permettant à la société de procéder à des rachats. C’est donc l’offre et la demande entre investisseurs qui déterminent les prix de vente.
En revanche, le marché secondaire des SCPI à capital variable présente comme caractéristique une plus grande flexibilité. La société de gestion rachète les parts des investisseurs sortants en tenant compte de la valeur liquidative de la SCPI. Cette possibilité de rachat interne réduit l’incertitude pour les investisseurs qui ont ainsi la possibilité de vendre à tout moment, sous réserve de la disponibilité des fonds nécessaires pour effectuer ces rachats.
Les caractéristiques du marché secondaire des OPCI
Comme susmentionné, les SCPI détiennent un portefeuille hybride, ce qui nécessite un marché secondaire plus réglementé. Ainsi, leur liquidité est améliorée par rapport aux SCPI qui sont des placements non cotés.
Les investisseurs sur le marché secondaire des OPCI doivent être conscients que la performance de ces véhicules est influencée par des facteurs multiples, tels que l’évolution des marchés financiers, les taux d’intérêt ainsi que les valorisations immobilières. En outre, bien que certains OPCI soient cotés, la liquidité reste généralement limitée comparée à celle des actifs financiers traditionnels.
À retenir : les prix des parts de SCPI et d'OPCI ne sont pas toujours transparents sur le marché secondaire ; ils peuvent aussi fluctuer en fonction de l’offre et de la demande, ainsi que des performances du portefeuille immobilier ou financier. L’investisseur doit donc être prêt à accepter une certaine volatilité en ce qui concerne les prix.
